2008-09-15 10:40:04
Šiandien beveik kiekvienas verslo subjektas vienaip ar kitaip prisideda prie nekilnojamojo turto civilinės apyvartos ar bent kaip nors yra su tuo susijęs. Kadangi dažniausiai sudaromi pirkimo–pardavimo sandoriai, straipsnyje apžvelgiami nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo ypatumai, kai bent viena iš šalių yra juridinis asmuo, notaro atliekamas teisinis tyrimas, sandoriui sudaryti reikalingi dokumentai, trumpai aptariama žemės įsigijimo specifika.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 1.74 straipsnyje nurodyta, kad daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo sandoriai turi būti sudaromi notarine forma. Todėl teigtina, kad visais atvejais, kai įmonė norės įsigyti ar parduoti nekilnojamąjį turtą, turės reikalų su notaru. Galima kalbėti apie vienintelę teisės aktuose įtvirtintą išimtį – kai nekilnojamuoju turtu apmokamos akcijos. Lietuvos Respublikos akcinių bendrovių įstatymo 44 str. 2 dalis nustato, kad akcijų pasirašymo sutartis yra rašytinės formos, taip pat ir tais atvejais, kai akcijų emisijos kaina apmokama nepiniginiu įnašu – nekilnojamuoju turtu. Vis dėlto reikėtų manyti, kad ši Akcinių bendrovių įstatymo nuostata prieštarauja Civiliniam kodeksui, nes pastarasis nenumato galimybės specialiuose įstatymuose nustatyti kitokios formos reikalavimą, keliamą nekilnojamojo turto perleidimo sandoriams, nes tai įtvirtinta CK. Perduodant nekilnojamąjį turtą už akcijas, keičiasi nekilnojamojo daikto savininkas, nuosavybės teisės subjektas, todėl sutartis turi būti notarinės formos.
Nekilnojamojo turto perleidimo sandoris ne tik sukuria prievolinius teisinius santykius tarp šalių, bet ir keičia nekilnojamojo daikto nuosavybės teisės subjektą. Pažymėtina ir tai, kad kartais sudaromas nekilnojamojo daikto perleidimo sandoris yra susijęs ne tik su šalių, bet ir su trečiųjų asmenų interesais, todėl ypač būtinas kruopštus visapusis teisinis šių sandorių tyrimas. Jį gali atlikti tik kvalifikuotas teisininkas. Būtent dėl didelės socialinės ir ekonominės nekilnojamojo turto perleidimo sandorių vertės jų tvirtinimą bei teisėtumo užtikrinimą valstybė patikėjo notarui.
Juridinio asmens teisnumas
Lietuvos Respublikos notariato įstatymas įpareigoja notarą tvirtinant sandorį patikrinti juridinių asmenų, dalyvaujančių sandoriuose, teisnumą. Kadangi juridiniai asmenys steigiami tam tikriems tikslams, įvairių juridinių asmenų teisnumas gali būti nevienodas. Privatieji juridiniai asmenys gali turėti ir įgyti bet kokias civilines teises ir pareigas, išskyrus tas, kurioms atsirasti reikalingos tokios asmens savybės, kurios gali būti susijusios tik su fiziniu asmeniu, – lytis, amžius bei giminystė. Viešieji juridiniai asmenys turi specialųjį teisnumą, t. y. jie gali turėti ir įgyti tik tokias civilines teises ir pareigas, kurios neprieštarauja jų steigimo dokumentams bei veiklos tikslams. Konkretaus viešojo juridinio asmens tikslai ir su jais susijęs teisnumas įtvirtinami steigimo dokumentuose (įstatuose, nuostatuose, statutuose) bei to juridinio asmens teisinę formą reglamentuojančiame specialiame įstatyme. Pavyzdžiui, Lietuvos Respublikos asociacijų įstatyme teigiama, kad asociacijai leidžiama nuosavybės teise valdomą turtą perleisti tik tuo atveju, kai tuo siekiama įgyvendinti įstatuose nustatytus veiklos tikslus.
Juridiniam asmeniui identifikuoti notarui taip pat reikia pateikti valstybės įmonės Registrų centro išduotą nustatytos formos įmonės registravimo pažymėjimą, parodantį, kad konkretus juridinis asmuo egzistuoja, t. y. įstatymų nustatyta tvarka įsteigtas ir įregistruotas.
Atstovavimas
Pagal CK 2.81 straipsnį juridiniai asmenys įgyja civilines teises, prisiima civilines pareigas ir jas įgyvendina per savo organus, kurie sudaromi ir veikia pagal įstatymus bei juridinių asmenų steigimo dokumentus. Įstatymų ar steigimo dokumentų nustatytais atvejais juridinis asmuo gali įgyti civilines teises ir pareigas per savo dalyvius. Juridinio asmens valdymo organų nariai gali būti tik fiziniai asmenys, todėl juridinio asmens vardu visada veikia konkretūs fiziniai asmenys. Valdymo organų kompetenciją ir funkcijas nustato atitinkamos teisinės formos juridinius asmenis reglamentuojantys įstatymai bei juridinio asmens steigimo dokumentai. Juridinio asmens valdymo organas (vienasmenis ar kolegialus), turintis teisę sudaryti juridinio asmens vardu sandorius, paprastai laikomas juridinio asmens atstovu pagal įstatymą. Notaras turi įsitikinti, kad sudarant sandorį įmonei atstovaus tinkamas ir tam įgaliotas valdymo organas, todėl gali pareikalauti valdymo organo paskyrimą ar išrinkimą patvirtinančių dokumentų (pavyzdžiui, visuotinio akcininkų susirinkimo protokolo, valdybos spendimo, nutarimo, įsakymo ir pan.). Kadangi sandorį visuomet pasirašo konkretus fizinis asmuo, notarui turi būti pateiktas ir šio asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas. Jame turi būti asmens kodas ir nuotrauka (pasas, asmens tapatybės kortelė, tam tikrais atvejais – vairuotojo pažymėjimas, kt.). Gali būti nustatytas kiekybinis atstovavimas juridiniam asmeniui, t. y. juridinio asmens vardu gali veikti tik:
- keli valdymo organo nariai kartu, ar
- valdymo organo narys ir atstovas kartu, ar
- valdymo organo narys ir kito organo narys kartu, ar
- valdymo organo narys ir dalyvis kartu.
Kiekybinis atstovavimas turi būti įtvirtintas juridinio asmens steigimo dokumentuose, nurodytas Juridinių asmenų registre ir paskelbtas nustatyta tvarka. Esant kiekybiniam atstovavimui, sudaryti ir pasirašyti sandorį gali tik įstatų kiekybinio atstovavimo taisyklėje nurodyti asmenys.
Kaip minėta, juridinio asmens atstovas pagal įstatymą yra jo valdymo organas. Tačiau valdymo organas gali įgalioti jo vardu sudaryti sandorį kitą asmenį pagal įgaliojimą (t. y. sutartinis atstovavimas, arba atstovavimas sandorio pagrindu). Esant sutartiniam atstovavimui, notarui turi būti pateiktas atstovo asmens tapatybę įrodantis dokumentas bei įgaliojimas. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sandoriui sudaryti įgaliojimas turi būti patvirtintas notariškai. CK 2.138 str. 1 d. 1 punktas nurodo, kad įgaliojimas sudaryti sandorius, kuriems būtina notarinė forma, turi būti patvirtintas notaro. CK 1.74 str. 3 punktas teigia, jog notarine tvarka turi būti sudaromi sandoriai, kuriems šis kodeksas nustato privalomą notarinę formą. CK 6.393 straipsnyje įtvirtinta, kad nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. Formos nesilaikymas daro sutartį negaliojančią. Todėl nesvarbu, ar juridinis asmuo perka ar parduoda nekilnojamąjį turtą, jei juridinis asmuo veikia per atstovą pagal įgaliojimą, šis įgaliojimas turi būti notarinės formos. Literatūroje yra išreikšta nuomonė, kad reikalavimas dėl notarinės įgaliojimo formos galioja tik fiziniams asmenims, o juridiniams asmenims tai taikoma tik perleidžiant (parduodant) nekilnojamąjį daiktą. „Jei juridinis asmuo sudaro sandorį dėl nekilnojamojo daikto įsigijimo savo nuosavybėn (t. y. jis yra pirkėjas), įgaliojimo sudaryti minėtą sandorį notariškai tvirtinti nėra būtina, o tokie juridinio asmens veiksmai gali būti atliekami pagal išduotą prokūrą (jei juridinis asmuo yra pelno siekiantis) arba bendrą juridinio asmens įgaliojimą.“ Šių teiginių teisingumas kelia rimtų abejonių. Tiek juridinio asmens bendrasis įgaliojimas, tiek prokūra yra specialios įgaliojimų rūšys. Tačiau CK 2.138 str. 1 d. 1 punkte įtvirtinta speciali norma, reglamentuojanti įgaliojimo formą, ir ši norma taikoma ne tik fiziniams, bet ir juridiniams asmenims. Tokią išvadą galima daryti ir lingvistiniu metodu aiškinant šią įstatymo nuostatą, nes atitinkamai 2.138 str. 1 d. 2 ir 3 punktuose yra išskirta, kad šie punktai taikomi tik fizinių asmenų išduodamiems įgaliojimams. Teisiškai ir ekonomiškai nekilnojamojo turto pirkimas yra ne mažiau svarbus ir atsakingas veiksmas (pavyzdžiui, gali būti neprotingai investuojamos įmonės lėšos, turtas įgyjamas už neprotingą ir nepagrįstai didelę kainą ir pan.), todėl neteisinga būtų išskirti, kad nekilnojamojo daikto perleidimui turi būti taikomas notarinės įgaliojimo formos reikalavimas, o įsigijimui netaikomas.
Atkreiptinas dėmesys, kad CK nustato ir kitus galimus atstovavimo pagrindus – teismo sprendimą, administracinį aktą. Esant šiems atstovavimo pagrindams, sudarant sandorį notarui turi būti pateiktas atitinkamas dokumentas – teismo sprendimas ar administracinis aktas.
Valdymo organo sprendimas sudaryti sandorį
Perleidžiant juridiniam asmeniui nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį daiktą arba kai juridinis asmuo įgyja nuosavybėn nekilnojamąjį daiktą, atsižvelgiant į įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimus bei į juridinio asmens steigimo dokumentus, notarui turi būti pateiktas juridinio asmens valdymo organo sprendimas sudaryti konkretų sandorį. Pavyzdžiui, Akcinių bendrovių įstatymo 34 straipsnyje nustatyta, kad valdyba priima sprendimą perleisti ar įsigyti ilgalaikio turto, kurio balansinė vertė daugiau nei 1/20 bendrovės įstatinio kapitalo. Įstatuose gali būti nurodyta, kad valdyba, prieš priimdama tokius sprendimus, turi gauti visuotinio akcininkų susirinkimo pritarimą. Akcinių bendrovių įstatymo 37 straipsnyje teigiama, jog bendrovės vadovas veikia bendrovės vardu ir turi teisę vienvaldiškai sudaryti bendrovės vardu sandorius, išskyrus kai bendrovės įstatuose nustatytas kiekybinis atstovavimas. Sandorius, kurių sudarymas priklauso valdybos kompetencijai, vadovas gali sudaryti, jei yra valdybos sprendimas. Jei valdyba bendrovėje nesudaroma, kompetencija priimti sprendimą dėl minėtų sandorių priklauso vadovui. Tad konkrečiomis aplinkybėmis situacija gali skirtis: vienu atveju notarui reikės valdybos sprendimo su akcininkų pritarimu, kitu atveju – be pritarimo, o tam tikromis aplinkybėmis užteks vadovo sprendimo. Kitas pavyzdys – Lietuvos Respublikos viešųjų įstaigų įstatymas nustato, kad sprendimus dėl įstaigai priklausančio ilgalaikio turto perleidimo priima dalininkų susirinkimas. Todėl jei viešoji įstaiga norės perleisti nekilnojamąjį turtą, notarui turės būti pateiktas dalininkų susirinkimo sprendimas.
Nuosavybės teisę įrodantys dokumentai
Kad juridinis asmuo galėtų perleisti nekilnojamąjį daiktą, jam visų pirma tas daiktas turi teisėtai priklausyti nuosavybės teise. Nuosavybės teisę įrodantys dokumentai yra Registrų centro sandoriui sudaryti išduota pažyma apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre. Šią pažymą galima užsisakyti Registrų centre arba kliento pageidavimu ją gali užsakyti notaras.
Notarai kartu su pažyma sandoriui sudaryti reikalauja pateikti Registrų centro išduotą pažymėjimą apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre, jei juridinis asmuo jį turi.
Norėdami užtikrinti sandorio teisėtumą, notarai gali pareikalauti iš juridinio asmens (pardavėjo) dokumento, kurio pagrindu jis įgijo parduodamą nekilnojamąjį turtą ir kurio pagrindu buvo įregistruota nuosavybės teisė į daiktą (t. y. juridinis nekilnojamojo daikto įgijimo pagrindas). Toks dokumentas gali būti sutartis (pirkimo–pardavimo, dovanojimo, paramos, mainų, rangos, turto patikėjimo, akcijų pasirašymo sutartis ir pan.), paveldėjimo teisės liudijimas, perdavimo–priėmimo aktas, teisės aktas ar kt. Šiame turto įgijimo dokumente gali būti nustatyta specialių sąlygų ar įsipareigojimų, todėl notaras patikrina, ar sudaromas naujas sandoris nepažeis pirmine sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, ar turtas įgytas teisėtu būdu.
Kiti veiksmai ir dokumentai
Kiekvienas sandoris yra specifinis, todėl atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, be bendrų dokumentų, notaras, kad patvirtintų sandorį, gali paprašyti pateikti papildomų dokumentų ar atlikti papildomus veiksmus.
Jei yra nekilnojamojo turto bendraturčių, norėdama perleisti savąją dalį, įmonė turės pasiūlyti bendraturčiui pirmenybės teise įsigyti parduodamą daikto dalį (CK 4.79 str.). Pranešimas bendraturčiui siunčiamas per notarą.
Nekilnojamojo daikto hipoteka iš esmės netrukdo to daikto perleisti kitų asmenų nuosavybėn, tačiau įstatymas reikalauja šiuo turtu disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Praktikoje hipotekos lakšte šalys nurodo, kad be kreditoriaus sutikimo neleidžiama daikto perleisti, todėl norint perleisti įkeistą nekilnojamąjį daiktą reikalingas kreditoriaus sutikimas sudaryti sandorį. Siekiant išvengti galimo sutikimų klastojimo, kreditoriaus fizinio asmens sutikimas turėtų būti patvirtintas notaro, o kreditoriaus juridinio asmens sutikimas turi būti patvirtintas antspaudu ir vadovo parašu.
CK 6.495 straipsnis įtvirtina nuomotojo pareigą parduodant nuomojamą daiktą pranešti pirkėjui apie nuomos sutartį, o nuomininkui – apie numatomą daikto pardavimą. Notarui turi būti pateiktas įrodymas, kad ši įstatyme nustatyta pareiga yra įvykdyta. Nors įstatymas pranešimo formos nereglamentuoja, siekiant užkirsti kelią galimiems ginčams, patartina pranešti raštu (pavyzdžiui, registruotu laišku ar persiunčiant pranešimą per notaro biurą).
Jei už nekilnojamąjį daiktą nėra iki galo atsiskaityta pagal daikto įsigijimo sutartį, parduodantis daiktą juridinis asmuo taip pat turėtų pateikti kreditoriaus sutikimą, jei tokia sąlyga buvo numatyta sutartyje ir informacija apie įsiskolinimą įregistruota viešame registre.
Jei juridinis asmuo nekilnojamąjį turtą įsigijo pagal išlaikymo iki gyvos galvos sutartį, tai rentos mokėtojas (juridinis asmuo) gali perleisti jam perduotą mainais už išlaikymą iki gyvos galvos nekilnojamąjį daiktą tik turėdamas išankstinį rentos gavėjo sutikimą. Toks sutikimas turi būti patvirtintas notaro (CK 6.463 str.).
Jei parduodamas nekilnojamasis turtas yra kultūros paveldo objektas, įregistruotas Nekilnojamųjų kultūros vertybių registre, paveldo objekto valdytojas apie ketinimą sudaryti sandorį ne vėliau kaip prieš mėnesį informuoja savivaldybės paveldosaugos padalinį. Pastarasis nustatyta tvarka paveldo objekto būklę patikrina ir surašo patikrinimo aktą (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymo 15 str.). Šis aktas turi būti pateiktas notarui, kad galėtų įsitikinti, jog įstatymo nustatytos pareigos įvykdytos ir apie sandorį pranešta.
Įvairūs specialieji įstatymai bei kiti teisės aktai gali nustatyti ir kitokių pareigų bei sąlygų nekilnojamojo daikto pardavėjui ar pirkėjui, o notaras kiekvienu atveju turi atlikti teisinį tyrimą ir įsitikinti, kad sandorį galima sudaryti. Paprastai notarui pateikiami dokumentai turi būti originalai, tačiau tam tikrais atvejais gali būti pateikiami dublikatai, nuorašai ar išrašai.
Notaras netvirtina nekilnojamojo daikto perleidimo sutarčių, jei nekilnojamasis daiktas yra areštuotas, jei jis – teisminio ginčo objektas ir notarui šis faktas yra žinomas, jei pagal teismo nutartį taikomos laikinosios apsaugos priemonės (pavyzdžiui, viešame registre yra įrašas dėl nuosavybės teisės perleidimo draudimo, asmenims uždrausta atlikti tam tikrus sandorius, kt.), taip pat jei įstatymuose įtvirtintas draudimas perleisti tam tikrą turtą (pavyzdžiui, Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 5 str. 6 dalyje nustatyta, kad asmenys, pasinaudoję pirmumo teise įsigyti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę, teisę ją perleisti kitiems fiziniams ar juridiniams asmenims įgyja ne anksčiau kaip praėjus 5 metams nuo žemės įsigijimo dienos).
Žemės įsigijimo specifika
Neatskiriama žemės perleidimo sandorio dalis yra žemės sklypo planas.
Pirmumo teisę pirkti parduodamą privačią žemę, kurią užima statiniai, turi asmenys, kuriems priklauso šie statiniai nuosavybės teise. Parduodant privačią žemę kai kuriose saugomose teritorijose, pirmumo teisę ją įsigyti turi valstybė (Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 31 str.). Šiais atvejais įmonė, parduodanti žemę, privalo registruotu laišku pirmenybės teisę turintiems asmenims pranešti apie planuojamą pardavimą, o notarui turi būti pateikti įrodymai, kad buvo tinkamai pranešta.
Kitaip negu kito nekilnojamojo turto, žemės pirkimas ypatingas tuo, kad ne kiekviena Lietuvoje veiklą vykdanti įmonė gali turėti žemės nuosavybės teise. Ilgą laiką Lietuvoje įsteigtoms įmonėms buvo nustatyti tam tikri apribojimai, tačiau dabar jos gali būti žemės savininkės. Iki Lietuvos įstojimo į Europos Sąjungą užsienio įmonės, atitinkančios europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, galėjo įsigyti tik ne žemės ūkio paskirties žemės ir tik turėdamos įgaliotos institucijos išduotą leidimą. Pagal Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 str. 3 dalies įgyvendinimo konstitucinį įstatymą nuo 2004 m. gegužes 1 d. užsienio juridiniai asmenys, atitinkantys europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, turi teisę įsigyti žemę, miškus ir vidaus vandenis ta pačia tvarka ir sąlygomis kaip ir Lietuvos piliečiai bei juridiniai asmenys.
Užsienio juridiniai asmenys ir užsienio organizacijos laikomi atitinkančiais europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, jei jie yra įsteigti vienoje iš šių valstybių:
* valstybėse Europos Sąjungos narėse; arba
* valstybėse, sudariusiose Europos sutartį (Asociacijos sutartį) su Europos bendrijomis bei jų šalimis narėmis; arba
* valstybėse Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos narėse; arba
* valstybėse Šiaurės Atlanto Sutarties Organizacijos (NATO) narėse; arba
* valstybėse Europos ekonominės erdvės susitarimo dalyvėse.
Net ir atitinkantys europinės bei transatlantinės integracijos kriterijus užsienio juridiniai asmenys negali įsigyti žemės ūkio paskirties ir miškų ūkio paskirties žemės iki Lietuvos Respublikos stojimo į Europos Sąjungą sutartyje apibrėžto 7 metų pereinamojo laikotarpio pabaigos, t. y. iki 2011 m. gegužes 1 d., išskyrus užsienio juridinius asmenis bei kitas organizacijas, įsteigusias Lietuvoje atstovybes ar filialus.
Juridinis asmuo gali turėti iki 2000 ha žemės ūkio paskirties žemės. Kitos paskirties žemės plotas neribojamas. Kai įmonė perka žemės ūkio paskirties žemę, notarui reikia pateikti Registrų centro išduotą pažymą apie nuosavybės teise turimos žemės plotą, kad notaras galėtų užtikrinti, jog įsigijusi konkretų parduodamą sklypą įmonė neviršys maksimalaus leistino žemės ūkio paskirties žemės kiekio.
SIC!
Nekilnojamasis turtas yra didesnės, palyginti su kitais daiktais, ekonominės ir ypatingos socialinės vertės, todėl įstatymas reikalauja notarinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorių formos. Notaras yra valstybės įgaliotas asmuo. Jo pareiga – užtikrinti, kad palaikant civilinius teisinius santykius nebūtų neteisėtų sandorių ir dokumentų. Įgyvendindamas savo funkcijas, notaras atlieka teisinį tyrimą, kurio metu tikrina, ar nėra kliūčių nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sandoriui patvirtinti. Kad atliktų išsamų visapusišką teisinį tyrimą, notaras iš šalių reikalauja pateikti tam tikrus faktus patvirtinančius dokumentus. Notarui pateikiamų dokumentų sąrašas priklauso nuo faktinių konkretaus sandorio aplinkybių.
-------------------------------------------------
Teisininkė
Vaidota Majūtė
Žurnalas "Juristas" 2006 m. Nr.1
