2008-09-15 10:18:33
Nekilnojamojo turto rinka ir jos tendencijos – labai svarbus veiksnys kuriant bet kokį verslą. Patalpų pirkimas arba nuoma sukelia nemažai rūpesčių. Lietuvoje labiau įprasta biuro patalpas nuomotis, o ne pirkti. Tačiau ar tai lengva padaryti? Kaip surasti tinkamas patalpas? Kur jų ieškoti ir į ką kreiptis?
AR JAU SPROGO NEKILNOJAMOJO TURTO BURBULAS?
Nekilnojamojo turto specialistai vieningai teigia, kad nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje visada sulaukia ypatingo susidomėjimo. Manoma, kad vadinamasis nekilnojamojo turto burbulas jau sprogo ir pirkėjai neskuba pirkti pirmo pasitaikiusio būsto. Tiesa, pirkti neskuba, bet ir toliau aktyviai stebi rinką ir domisi kainomis. Įvairiuose šaltiniuose peržiūrėjus informaciją apie nekilnojamąjį turtą, atrodo, kad pagaliau rinka nusistovėjo. Kainos nebekyla, o paklausa neviršija pasiūlos.
Reikėtų pridurti, kad nekilnojamojo turto rinka susideda iš keleto dalių, kurių plėtojimasis nėra tolygus. Kiek skirtingas tendencijas išgyvena būsto, verslo ir gamybinių patalpų rinka. Verslo patalpų kainos veikiausiai nebuvo išgyvenusios tokių dramatiškų pokyčių kaip nuosavo būsto rinka. Kasmet pastebimas kainų augimas, kuris sudaro nuo 5 iki 10 procentų. Tai rodo, kad verslo patalpų nuomos rinka yra gan nuosekli ir nusistovėjusi.
KOKIOS VERSLO PATALPOS LABIAUSIAI PAKLAUSIOS?
Verslo patalpos gali būti labai skirtingos, atsižvelgiant į jų kokybę, vietą mieste, įrengimą ar paskirtį. Stambios kompanijos dažniausiai ieško didelio ploto, moderniai įrengtų patalpų (kompiuteriniai tinklai, vėdinimo ir kondicionavimo sistemos), ypatingos kokybės, transporto aikštelių, sutvarkytos infrastruktūros, specialios pastato apsaugos ir pan. Aukščiausio lygio (arba vadinamosios A klasės) patalpos dažniausiai neįkandamos mažoms ir vidutinio dydžio įmonėms. Prieš kelerius metus A klasės patalpų paklausa buvo gerokai išaugusi. Tačiau atsiradus vis daugiau naujų dangoraižių, verslo centrų ir išaugus nuomojamo ploto kiekiui mieste, paklausa sumažėjo.
Specialistai mano, kad ateityje A klasės verslo patalpų paklausa ir toliau nemažės, atsižvelgiant į tai, jog Vilniuje nuolat kuriama stambių kompanijų atstovybių ir filialų. 2006 m. A klasės biurų rinka sudarė apie 40 proc. visos rinkos.
B klasės patalpos ir toliau lieka paklausios. Dažniausiai ieškoma vidutinio dydžio arba mažų patalpų, kurios neviršija 100 m² ploto. Renkantis B klasės patalpas atsižvelgiama į jų kokybę, matomumą iš gatvės, patogų susisiekimą ir privažiavimą. Savaime aišku, kad brangiausios ir labiausiai paklausios verslo patalpos yra miesto centre ir senamiestyje.
Reikėtų paminėti įdomią tendenciją – biurų nuomininkai Vilniuje tampa vis išrankesni. Suvokiama, kad maža nuomos kaina dar negarantuoja verslo sėkmės. Todėl nuomininkai ryžtasi mokėti didesnę sumą, bet daugiau dėmesio atkreipia į patalpų kokybę, vietą, vidaus įrengimą.
Šiuo metu Vilniuje užimta daugiau kaip 90 proc. nuomojamų biuro patalpų.
AR SUTAUPYSIME NUOMODAMI PATALPAS ŠIAIS METAIS?
Remiantis įvairių nekilnojamojo turto agentūrų duomenimis, A klasės biuro patalpų nuomos kaina už vieną kvadratinį metrą Vilniuje 2007 m. svyravo nuo 48 iki 66 litų (apskaičiuojama be PVM ir kitų pridėtinių išlaidų). B klasės biuro patalpų nuomos kaina – nuo 28 iki 55 litų.
Atlikome nedidelį eksperimentą. Svetainėje www.aruodas.lt pabandėme apskaičiuoti patalpų nuomos kainų vidurkį Vilniaus mieste šiuo metu. Apžvelgus daugiau kaip 9 tūkstančius skelbimų, išaiškėjo, kad vidutinė vieno kvadratinio metro patalpų nuomos kaina šių metų sausio mėnesį siekė 48 litus, tai yra mažiau negu praėjusių metų lapkričio ir gruodžio mėnesį. Kita vertus, reikėtų pabrėžti, kad mažiausios kainos laikėsi praėjusių 2007 m. pavasarį ir vasarą ir siekė tik apie 30–38 litus.
Nuomininkus neretai suglumina nuomos kainos, prie kurių dar papildomai apskaičiuojamas ne tik PVM. Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse nurodoma, kad į nuomos mokesčio sumą yra įskaityti visi galimi mokesčiai ar kiti privalomi mokėjimai, kurie yra nustatyti ar gali būti nustatyti ryšium su patalpomis, žemės sklypu ar nuomos mokesčiu, t. y. visi nuomotojo mokami mokesčiai už patalpas ar žemės sklypą, taip pat susiję su nuomos mokesčiu, yra besąlygiškai įtraukti į nuomos mokestį, įskaitant PVM ir fizinių asmenų pajamų mokestį. Nuomininkas papildomai moka tik sutartyje nurodytus mokėjimus už suteiktas į patalpas komunalines paslaugas.
Patalpų nuomos skelbimuose dažniausiai nurodoma kaina, prie kurios atskirai dar apskaičiuojamas nekilnojamojo turto mokestis, fizinių asmenų pajamų mokestis, o kartais ir mokestis už vietą automobiliui, pastato apsaugą ir t. t. Apžiūrint patalpas ir tariantis dėl nuomos vertėtų pasidomėti visais papildomais mokesčiais. Tik tada matysite tikrąją kainą.
KĄ DAR REIKĖTŲ ŽINOTI NUOMOJANT VERSLO PATALPAS?
Tipinis nuomos sutarties terminas dažniausiai yra nuo 1 iki 3 metų. A klasės biurų rinkoje šis terminas gali būti kiek ilgesnis. Nuomos sutartis gali būti sudaroma ir neterminuotam laikui, numatant sutarties nutraukimo sąlygas. Tam tikrų nepatogumų gali kilti besiplečiančioms įmonėms, kurių darbuotojų ir filialų skaičius auga. Retai kada atsiranda galimybė išsinuomoti patalpas tame pačiame pastate. O esama nuomos sutartis įpareigoja nuomininką jos nenutraukti kelerius metus. Taigi įmonės priverstos nuomoti atskiras patalpas ir taip išskaidyti skyrių veiklą per kelis biurus. Prognozuojama, kad biuro patalpų nuomos kainos ateityje bus apskaičiuojamos ne pagal kvadratinių metrų, bet pagal darbuotojų skaičių. Galbūt tai padės kitaip planuoti įmonių augimą ir reikalingą biuro plotą.
Kartais kyla nesusipratimų dėl nuomininko teisių nežinojimo. Pavyzdžiui, nuomininkas turėtų žinoti, kad jis turi saugoti, tinkamai prižiūrėti, tvarkyti patalpas, tačiau neprivalo mokėti jokios dalies už neįprastą ar kapitalinį patalpų ar netgi pastato remontą, jo konstrukcijų, vamzdynų, šildymo, vandentiekio, kanalizacijos įrengimų ar kitų sistemų pakeitimą ar atnaujinimą. Nuomininkas tai gali daryti tik tuo atveju, jeigu yra atskiras susitarimas (rašytinis) su nuomotoju.
NUO KO PRADĖTI VERSLO PATALPŲ PAIEŠKĄ?
Patariame – ne nuo interneto ir laikraščio, bet nuo užduoties suformulavimo. Tik žinodami, kokių patalpų jums reikia, išvengsite papildomo laiko švaistymo. Nuomojamų patalpų paieška galite užsiimti patys arba kreiptis į specialistus.
EKSPERIMENTAS Nr. 1: SAVARANKIŠKA PATALPŲ PAIEŠKA
Spaudoje ir internete radome išties daug patalpų nuomos skelbimų. Pirmą kartą pažvelgus į svetainių sąrašą buvo sunku atrinkti svarbią informaciją nuo krūvos kitų skelbimų. Vis dėlto populiariausių svetainių kūrėjai puikiai supranta pirkėjų ir nuomininkų poreikius ir yra sukūrę svetainės vartotojams patogią internetinę paiešką, kuri leidžia nešvaistant veltui laiko nustatyti kuo detalesnius paieškos parametrus (miestas, rajonas, gatvė, minimalus ir maksimalus patalpų plotas, patalpų būklė, aukštas, kaina).
Taigi turime suformuluotą konkrečią užduotį – ieškome biuro patalpų Vilniuje, centre, senamiestyje arba aplinkiniuose rajonuose, pirmame aukšte, gerai matomoje vietoje prie judrios gatvės. Patalpų plotas iki 45 m², 2–4 darbo vietos, patalpų būklė – renovuotos, įvestas telefono ir interneto ryšys bei patalpų apsauga, pageidautina galimybė statyti automobilius šalia patalpų arba kieme, geras susisiekimas (netoli visuomeninio transporto stotelių), atskiras įėjimas į biurą iš gatvės, vitrininiai langai ir leidimas lauko iškabai.
Nustačius detaliausius parametrus (ypač gatvę ir kainą) internetinėje paieškoje netiko nė vienas variantas. Teko savo reikalavimus sušvelninti. Kainos dydį sunku buvo prognozuoti, tačiau įsivaizdavome, kad skirsime iki 3 000 litų mėnesio nuomai. Rezultatas paieškos lange rodė, kad turime pasidomėti keliais variantais, iš jų išsirinkome tris.
Pirmas bandymas parodė, kad patalpos, kurių plotas siekė 44 kv. m, yra akivaizdžiai per didelės, o išplanavimas visiškai neracionalus. Užėję į vidų patekome į ilgą koridorių, kurio gale buvo pereinamoji patalpa. Už jos – laiptai žemyn ir tamsoka, nesimetriška salė.
Antras bandymas baigėsi labai greitai, nes paaiškėjo, kad vienose patalpose turėjo įsikurti du nuomininkai ir dalytis priimamuoju, vonios kambariu, virtuvėle. Pamanėme, kad toks variantas galbūt tiktų panašios veiklos įmonėms, kirpyklai, grožio salonui, bet ne biurui.
Trečias bandymas nuvylė dėl kitų priežasčių. Nuomotojas karštai įrodinėjo, kad tai puikiausias variantas dėl vidaus įrengimo, mat patalpose buvo ir židinys, ir du vonios kambariai, ir didelė erdvi virtuvė. Sakytume, kad tai labiau panašu į privatų butą ar pokylių patalpas.
Tuo mūsų paieškos nesibaigė. Nutarėme kreiptis į kelias nekilnojamojo turto agentūras.
EKSPERIMENTAS Nr. 2: PATALPŲ PAIEŠKA PER AGENTŪRAS
Trims agentūroms pateikėme tuos pačius reikalavimus ieškomoms biuro patalpoms. Vienos agentūros darbuotojai dar tą pačią dieną atsakė elektroniniu paštu, kad konsultantai netrukus su mumis susisieks. Po kelių dienų elektroniniu paštu atėjo laiškas su pasiūlymu nuomotis mažas patalpėles nedideliame prekybos centre. Pasiūlymo net nesvarstėme, nes jis visai neatitiko reikalavimų – nei vieta, nei žmonių srautas, nei langai, nei vidaus įrengimas. Įmonė žadėjo savo lėšomis įvesti internetą, telefono liniją. Kitų pasiūlymų taip ir nesulaukėme. Vėliau konsultantai draugiškai patarė stebėti visą informaciją jų svetainėje ir panorėjus apžiūrėti konkretų objektą, kreiptis į juos.
Iš antros agentūros nesulaukėme jokio atsakymo, na, o trečioji atsiliepė maždaug po savaitės. Ėmė skambinėti telefonu ir siūlyti įvairiausius variantus. Dauguma jų visai netiko, o įtarimą kėlė balsu skaitomi skelbimai. Įspūdis buvo toks, kad darbuotojas skaito vieno populiaraus laikraščio skelbimus. Kai nusibodo klausyti beprasmiško skaitymo, paprašėme atsiųsti vieno objekto nuotraukas elektroniniu paštu. Gavome atsakymą, kad paštu jie nesusirašinėja (esą tai užtrunka per ilgai) ir jokių nuotraukų neturi.
IŠVADOS IR PATARIMAI
– Turėkite nusistatę konkrečius reikalavimus patalpų nuomai.
– Nesitikėkite surasti patalpas per trumpą laiką (gali pasisekti, gali ne).
– Nuolat sekite skelbimus spaudoje, internete, o užtikę tinkamą variantą, kuo greičiau juo pasidomėkite.
– Kreipkitės į žinomas agentūras, kurių darbas nekelia abejonių.
– Aktyviai bendraukite telefonu, į užklausas el. paštu jums gali būti neatsakyta.
– Apžiūrėkite kuo daugiau variantų, kad galėtumėte juos palyginti.
– Išsiaiškinkite sutarties sąlygas ir kainą su papildomais mokesčiais.
– Bandykite derėtis – galbūt pavyks sumažinti nuomos kainą.
-------------------------------------------------------------------------------------
Vilma DAUBARIENĖ
Žurnalas "Biuro administravimas" 2008 m. Nr. 4
Žurnalas "Biuro administravimas"