Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties ypatumai

Sistema teisės normų, kuriomis nustatomi, įtvirtinami arba kurių pagrindu pasibaigia (netenka teisinės galios) visuomeniniai teisiniai santykiai, kurių pagrindinė (arba viena iš reguliavimo) priemonių arba santykių dalykas yra sutartis.

Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties ypatumai

Standartinė Andrius » 2007-11-07 22:22

Paveikslėlis

Nekilnojamasis turtas yra rinkos ekonomikos pagrindas. Nekilnojamojo turto sandoriai šiandien sudaro didelę civilinės apyvartos dalį ir yra reikšmingi fizinių ir juridinių asmenų veiklai. Į civilinę apyvartą nekilnojamasis turtas įtraukiamas sudarant tokius sandorius kaip pirkimas ir pardavimas, nuoma, paveldėjimas, mainai ir kt. Pirkimo–pardavimo sutartis yra pagrindinis nekilnojamojo turto įgijimo būdas. Dėl nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties dalyko specifikos, kurią lemia nekilnojamojo turto prigimtis, taip pat nekilnojamojo turto socialinio, ekonominio ir politinio reikšmingumo, didelės vertės, palyginant su kitais civilinės apyvartos objektais, nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi tam tikrų ypatumų, todėl yra atskirai reglamentuojama Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) šeštosios knygos („Prievolių teisė“) IV dalies („Atskiros sutarčių rūšys“) XXIII skyriaus („Pirkimas–pardavimas“) aštuntajame skirsnyje („Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartys“).

Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalys

CK normos, reguliuojančios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, neapibrėžia šios sutarties šalių. Vadinasi, šios sutarties šalys gali būti bet kurie civilinės teisės subjektai, t. y. Lietuvos Respublikos ir užsienio fiziniai arba juridiniai asmenys, išskyrus įstatymų nustatytas išimtis dėl žemės sklypų įsigijimo. Pirma, nors pagal Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 str. 3 d. įgyvendinimo konstitucinį įstatymą (*1) nuo 2004 m. gegužės 1 d. užsienio juridiniai asmenys, atitinkantys europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, turi teisę įsigyti žemės, miškų ir vidaus vandenis ta pačia tvarka ir sąlygomis kaip ir Lietuvos piliečiai ir juridiniai asmenys, tačiau jie negali įsigyti žemės ūkio paskirties ir miškų ūkio paskirties žemės iki Lietuvos Respublikos stojimo į Europos Sąjungą sutartyje apibrėžto 7 metų pereinamojo laikotarpio pabaigos, t. y. iki 2011 m. gegužės 1 d., išskyrus tuos užsieniečius, kurie ne mažiau kaip 3 metus Lietuvoje nuolat gyveno ir vertėsi žemės ūkio veikla ir užsienio juridinius asmenis bei kitas užsienio organizacijas, įsteigusius Lietuvoje filialus ar atstovybes. Antra, atkreiptinas dėmesys, kad pagal Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinąjį įstatymą ir fiziniai, ir juridiniai asmenys gali įsigyti tik tiek žemės, kad bendras vienam asmeniui priklausantis iš valstybės ir kitų asmenų įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas būtų ne didesnis kaip 500 ha, o bendras iš valstybės įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas turi būti ne didesnis kaip 300 ha, išskyrus kai žemė įgyjama paveldėjimo ar nuosavybės teisės atkūrimo būdais.

Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos

Kiekvienos nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos yra sutarties dalykas (CK 6.396 str.) ir nekilnojamojo daikto kaina (CK 6.397 str.). Jeigu šių sąlygų nėra nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyje, sutartis laikoma nesudaryta.

Sutarties dalykas. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra neišimti iš apyvartos nekilnojamieji daiktai (*2). Pažymėtina, kad šios sutarties dalykas negali būti būsimasis nekilnojamasis daiktas (*3). Tai yra šios sutarties specifika, nes pagal bendrąją CK 6.306 str. 1 dalies nuostatą pirkimo–pardavimo sutarties dalykas gali būti ir būsimas daiktas.

Pagal CK 4.2 str. 1 dalį nekilnojamaisiais daiktais laikomi daiktai, kurie yra nekilnojami pagal prigimtį ir pagal savo prigimtį kilnojami daiktai, kuriuos nekilnojamais pripažįsta įstatymai. Nekilnojamieji daiktai pagal prigimtį yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės (CK 4.2 str. 2 d.). CK nenustato baigtinio tokių daiktų sąrašo, pateikiamas tik pavyzdinis jų sąrašas: pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kiti daiktai, kurie pagal paskirtį ir prigimtį yra nekilnojamieji (CK 1.98 str. 2 d.). Nekilnojamiesiems daiktams prilyginami ir kai kurie įstatymuose numatyti iš prigimties kilnojamieji daiktai – laivai ir orlaiviai, kuriems nustatyta privaloma registracija (CK 1.98 str. 3 d.). Taip yra padaryta dėl šių daiktų ypatingo ekonominio statuso, kurį lemia jų didelė vertė.

Pagal CK 6.306 str. 4 dalyje įtvirtintą bendrąją taisyklę sąlyga dėl pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo dalyko laikoma suderinta, jeigu sutarties turinys leidžia nustatyti daikto pavadinimą ir kiekį. Pirma, atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamasis daiktas yra individualiais požymiais apibūdintas daiktas, todėl jis sutartyje negali būti apibūdinamas nurodant jo kiekį. Antra, atsižvelgiant į nekilnojamųjų daiktų specifiką – daugumos jų sąsają su žeme, didelę vertę, ypatingą socialinę reikšmę, reikalavimai apibrėžiant nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties dalyką yra sukonkretinti: sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie parduodamą nekilnojamąjį daiktą, taip pat to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba perduodamo nekilnojamojo daikto vieta kitame nekilnojamajame daikte (CK 6.396 str. 1 d.).

Kiekvienoje nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyje turi būti nurodyti šie nekilnojamąjį daiktą apibūdinantys duomenys: nekilnojamojo daikto tipas (žemės sklypas, pastatas, įrenginys ir kt.), adresas, bendras plotas, pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, unikalus numeris viešajame registre (*4). Jeigu perkamas žemės sklypas, dar būtina nurodyti žemės sklypo kadastro numerį. Kalbant apie reikalavimą nurodyti nekilnojamojo daikto vietą atitinkamame žemės sklype arba perduodamo nekilnojamojo daikto vietą kitame nekilnojamajame daikte, toks reikalavimas įvykdomas nurodant atitinkamą žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį daiktą apibūdinančius duomenis ir pridedant šio žemės sklypo ar kito nekilnojamojo daikto planą, kuriame pažymima perkamo nekilnojamojo daikto vieta šitame nekilnojamame daikte.

Kai nekilnojamojo turto atžvilgiu galioja tam tikros daiktinės teisės arba jam taikomos specialios naudojimo sąlygos, arba viešajame registre yra įregistruoti tam tikri juridiniai faktai, tai patartina nurodyti pirkimo–pardavimo sutartyje, siekiant ateityje išvengti nepagrįstų pirkėjo reikalavimų nutraukti sutartį ar sumažinti kainą dėl to, kad jis nežinojo šių aplinkybių (*5).

Aptariant nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties dalyką reikėtų paminėti, kad specifiniai reikalavimai taikomi, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra šeimos turtas. Šeimos turtas yra šeimos gyvenamoji patalpa, kilnojamieji daiktai, skirti šeimos namų ūkio poreikiams tenkinti, įskaitant baldus, taip pat teisė naudotis šeimos gyvenamąja patalpa neatsižvelgiant į tai, kurio sutuoktinio nuosavybė iki santuokos sudarymo ji buvo ar yra (CK 3.84 str.). Paminėtina, kad aptartas turtas šeimos turto teisinį statusą įgyja nuo santuokos įregistravimo dienos, tačiau sutuoktiniai gali panaudoti šį faktą prieš sąžiningus trečiuosius asmenis tik tada, jeigu nekilnojamasis daiktas yra įregistruotas viešajame registre kaip šeimos turtas. Pagal CK 3.85 straipsnį šeimos turtui taikomas specialus teisinis režimas, nustatytas siekiant apsaugoti nepilnamečių vaikų bei silpnesnio ekonominiu požiūriu sutuoktinio teisėtus interesus, pagal kurį sutuoktinis, kuris yra nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, savininkas, gali parduoti nekilnojamąjį daiktą tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Kai sutuoktiniai turi nepilnamečių vaikų, nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, pardavimui būtinas teismo leidimas. Tiek sutuoktinio rašytinis sutikimas, tiek teismo leidimas turi būti gautas prieš sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį (*6). Be rašytinio sutikimo sudarytą sutartį gali ginčyti sutuoktinis, nedavęs tokio sutikimo, o sutartį, sudarytą be teismo leidimo, turi teisę ginčyti vaikas (jo globėjas, rūpintojas), tas iš vaiko tėvų, kuris nesudarė sutarties, arba vaiko ar jo įpėdiniai, vaikų teisių apsaugos institucija ar prokuroras.

Sutarties kaina. Tai pinigų suma, kurią <b>pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui už perkamą nekilnojamąjį daiktą.</b> Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartims netaikomos CK 6.313 str. 2–6 dalyse nustatytos taisyklės (CK 6.397 str. 1 d.):

a) CK 6.313 str. 2 dalyje įtvirtinta taisyklė, leidžianti pripažinti, kad kai pirkimo–pardavimo sutartyje kaina nei tiesiogiai, nei netiesiogiai nenustatyta ar nenurodyta tvarka jai nustatyti ir šalys nėra susitarusios kitaip, šalys turėjo omenyje kainą, kuri sutarties sudarymo metu buvo įprastai mokama toje prekybos srityje už tokius pat daiktus, parduodamus atitinkamomis aplinkybėmis, o jeigu ši kaina neegzistuoja – protingumo kriterijus atitinkanti kaina. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarčių atžvilgiu galioja kitokia taisyklė: jeigu kaina sutartyje nenurodyta, laikoma, kad sutartis nesudaryta (CK 6.397 str. 1 d.);

b) CK 6.397 str. 4–6 dalyse įtvirtinta taisyklė, leidžianti nenurodyti pirkimo–pardavimo sutartyje konkretaus perkamo daikto kainos dydžio, o tik aptarti kainos nustatymo tvarką (pavyzdžiui, kas ir kada nustatys kainą, kokiais kriterijais remiantis ir pan.). Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta konkreti parduodamo nekilnojamojo daikto ar jo dydžio vieneto kaina, t. y. šioje sutartyje nepakanka aptarti tik kainos nustatymo tvarką. Jeigu nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyje nurodyta tik nekilnojamojo daikto dydžio vieneto kaina, tai viso daikto kaina nustatoma pagal faktišką pirkėjui perduodamo nekilnojamojo daikto dydį (CK 6.397 str. 3 d.).

Taip pat pažymėtina, kad nors nekilnojamojo daikto kaina nustatoma šalių susitarimu (6.313 str. 1 d.), tačiau nustatant kainą šalys turi atsižvelgti į perkamo nekilnojamojo daikto vertę rinkoje, nes pirkimo–pardavimo sutartimi siekiama gauti prekės vertę atitinkantį piniginį ekvivalentą, todėl akivaizdžiai daikto vertės neatitinkanti kaina prieštarauja atlygintino sandorio prigimčiai ir protingumo principui (*7). Tokia kaina yra pagrindas ginčyti nekilnojamojo daikto sutartį dėl tikrosios sutarties šalių valios.

Papildomos sąlygos

Tam tikroms nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties rūšims įstatymas nustato papildomas sąlygas, kurios laikytinos esminėmis:

a) esminė gyvenamojo namo, buto ar jų dalies pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga yra išvardijimas (sąrašas) asmenų, kurie pagal įstatymus ar sutartis išsaugo teisę naudotis gyvenamąja patalpa ir pasikeitus jos savininkui (CK 6.401 str.);

b) kai parduodamas nekilnojamasis daiktas, kurio pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, esminė tokios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga yra pirkėjo teisės į atitinkamą žemės sklypą (nuosavybės, nuomos ar užstatymo teisės) aptarimas (CK 6.394 str. 2 d.). Atkreiptinas dėmesys, kad kai parduodamas žemės sklypas, kuriame yra pastatų, statinių, įrenginių, sodinių ar kitokių objektų, kurių savininkas yra pardavėjas, pirkėjo teisės į šiuos objektus aptarimas nėra esminė sutarties sąlyga, tačiau jeigu šis klausimas sutartyje neaptartas, laikoma, kad žemės sklypo pirkėjui pereina nuosavybės teisė į žemės sklype esančius pastatus, statinius ir kt. objektus (CK 6.395 str. 1 d.). Todėl patartina šį klausimą aptarti. Jeigu žemės sklypo pirkėjui nuosavybės teisė į perkamame žemės sklype esančius nekilnojamuosius daiktus neperduodama, sutartyje reikėtų aptarti, kokiomis sąlygomis pardavėjas naudosis parduotu žemės sklypu, nes priešingu atveju jam bus nustatytas servitutas į tą žemės sklypo dalį, kurią užima jam priklausantys statiniai bei įrenginiai ir kuri būtina jiems naudoti pagal paskirtį (CK 6.395 str. 3 d.).

Sutarties forma, registravimas ir nuosavybės teisės perėjimas

CK nustato imperatyvų reikalavimą dėl nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties formos – ši sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 str. 1 d.). Šio reikalavimo nesilaikymas sutartį daro negaliojančią. Pažymėtina, kad tai yra vienintelis reikalavimas, keliamas nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties formai. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties įsigaliojimas nesiejamas su sutarties registravimu viešajame registre – notaro patvirtinta nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo <b>sutartis šalims įsigalioja nuo jos pasirašymo momento[/b] (*8).

Atkreiptinas dėmesys, kad sandorio sudarymas dar nereiškia, kad asmuo įgijo nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina tik nuo daikto perdavimo, kuris įforminamas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo–perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu (CK 6.393 str. 4 d., 6.398 str. 1 d.). Kadangi nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties registravimas yra tik juridinio fakto, patvirtinančio prievolinių teisinių santykių dėl atitinkamo nekilnojamojo daikto atsiradimą, registravimas, o pagal CK 4.253 str. 2 dalį viešajame registre turi būti registruojamos ir daiktinės teisės į nekilnojamuosius daiktus (taip pat ir nuosavybės teisė), nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties ir priėmimo–perdavimo akto pagrindu <b>būtina užregistruoti ir nuosavybės teisės į nupirktą nekilnojamąjį daiktą perėjimo faktą</b>. Jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kita šalis gali kreiptis į teismą dėl šio fakto įregistravimo. Šiuo atveju sutartis (jos pagrindu ir nuosavybės teisė į nupirktą nekilnojamąjį daiktą) registruojama teismo sprendimo pagrindu, o šalis, nepagrįstai vengusi įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą, turi atlyginti kitai šaliai dėl to patirtus nuostolius (CK 6.393 str. 4 d.). Pažymėtina, kad nuo 2007 m. kovo 31 d. pateikti prašymą įregistruoti viešajame registre nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą turi teisę ne tik asmuo, įgijęs tą daiktą, bet ir notaras, patvirtinęs nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį (*9).

Šalių teisės ir pareigos

Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalių teises ir pareigas nustato bendrosios pirkimo–pradavimo sutarčių nuostatos (CK 6.317–6.349 str.).

Pardavėjo pareiga perduoti perkamą daiktą pirkėjo nuosavybėn yra specifinė. Pagal CK 6.317 str. 4 dalyje įtvirtintą bendrą taisyklę laikoma, kad pardavėjas įvykdė pareigą perduoti daiktą pirkėjui, jeigu įvykdytos šios dvi sąlygos:
1) pardavėjas perdavė pirkėjui daiktą valdyti arba sutiko, kad pirkėjas pradėtų daiktą valdyti;
2) pašalintos bet kokios pirkėjo valdymo teisės kliūtys.

Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties atveju šių dviejų bendrųjų sąlygų patenkinimo nepakanka norint pripažinti, kad pardavėjas tinkamai įvykdė savo pareigą perduoti daiktą pirkėjui. Nekilnojamojo daikto perdavimas turi būti įforminamas priėmimo–perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu (CK 6.398 str. 1 d.). Pažymėtina, kad atskiro dokumento, patvirtinančio nekilnojamojo daikto perdavimą, nereikia, jeigu pačioje nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyje nurodyta, kad sutartis kartu yra ir nekilnojamojo daikto priėmimo–perdavimo aktas.

Kalbant apie pardavėjo pareigą perduoti pirkėjui tinkamos kokybės parduodamą nekilnojamąjį daiktą, tai nekilnojamojo daikto pirkimo–-pardavimo sutarties specifika šiuo atveju yra ta, kad pirkėjas, kuriam buvo perduotas netinkamos kokybės nekilnojamasis daiktas, turi visas teises, nustatytas bendrosiomis pirkimo–pardavimo sutarčių nuostatomis (CK 6.334 str.), išskyrus teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu (CK 6.399 str.). Šią išimtį lemia tai, kad nekilnojamasis daiktas yra individualiais požymiais apibūdinamas daiktas, todėl neįmanoma jo pakeisti kitu.

Pagrindinės pirkėjo pareigos yra priimti jam perduotą nekilnojamąjį daiktą pagal perdavimo–priėmimo aktą ir sumokėti už jį nustatytą kainą per sutartyje nustatytus terminus ir nustatytoje vietoje. Atkreiptinas dėmesys į pirkėjo pareigos sumokėti kainą vykdymo specifiką tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pardavėjas yra fizinis asmuo, o pirkėjas – juridinis asmuo. Šiuo atveju pirkėjas privalo apskaičiuoti, išskaičiuoti iš perkamo nekilnojamojo daikto kainos ir sumokėti Valstybinei mokesčių inspekcijai gyventojų pajamų mokestį už pardavėją (*10). Pažymėtina, kad tokia pirkėjo (kuris yra juridinis asmuo) pareiga atsiranda tais atvejais, kai fizinio asmens pajamos, kurias jis gaus pardavęs nekilnojamąjį daiktą, nėra priskiriamos individualios veiklos pajamoms. Kai šios pajamos priskiriamos individualios veiklos pajamoms, gyventojų pajamų mokestį turi mokėti pats pardavėjas. Pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį daiktą, apmokestinamos taikant 15 procentų gyventojų pajamų mokesčio tarifą. Paminėtina, kad iš tokių pajamų gali būti atimta nekilnojamojo daikto įsigijimo kaina ir sumokėtas komisinis atlyginimas, mokesčiai bei rinkliavos, susijusios su žemės sklypo pardavimu. Tačiau pirkėjas privalo pervesti 15 procentų nuo visos mokamos sumos, o tada pardavėjas gali kreiptis į mokesčio administratorių dėl gyventojų pajamų mokesčio už parduotą daiktą perskaičiavimo, t. y. kad gyventojų pajamų mokestis būtų apskaičiuojamas iš gautų pajamų atėmus daikto įsigijimo kainą, sumokėtą komisinį atlyginimą, mokesčius, rinkliavas, susijusius su nekilnojamojo daikto pirkimu. Atkreiptinas dėmesys, kad gyventojų pajamų mokestis nemokamas, kai parduodamas nekilnojamasis daiktas buvo įsigytas anksčiau negu prieš 3 metus iki jo pardavimo. Tokiu atveju pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį daiktą, yra priskiriamos neapmokestinamosioms pajamoms.

SIC!

Taigi nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties atžvilgiu taikomi specifiniai reikalavimai dėl sutarties formos, kainos, dalyko, šalių teisių ir pareigų. Daugumos šių reikalavimų nesilaikymas sutartį daro negaliojančią. Todėl norint tinkamai sudaryti nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį ir jos pagrindu įsigyti nekilnojamąjį turtą, būtina nepamiršti šių reikalavimų.

----------------------------------------------------------------------------------------
*1) Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 str. 3 d. įgyvendinimo konstitucinis įstatymas // Valstybės žinios, 1996, Nr. 64-1503 (su vėlesniais pakeitimais).
*2) Pagal Lietuvos Respublikos Konstitucijos (Valstybės žinios, 1992, Nr. 33-1014) 47 str. iš civilinės apyvartos yra išimti tokie nekilnojamieji daiktai kaip žemės gelmės, taip pat valstybinės reikšmės vidaus vandenys, miškai, parkai, keliai, istorijos, archeologijos ir kultūros objektai. Jie yra išimtinė Lietuvos Respublikos nuosavybė.
*3) Toks tiesioginis draudimas nėra nurodytas normose, reglamentuojančiose nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau tokia išvada darytina iš CK 4.49 str. 4 d., kuri draudžia iš anksto perleisti nuosavybės teisę į būsimą registruotiną daiktą. Pažymėtina, kad dėl būsimo nekilnojamojo daikto gali būti sudaroma preliminarioji nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis.
*4) Pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymą (Valstybės žinios, 2001, Nr. 55-1948) nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai registruojami Nekilnojamojo turto registre.
*5) Tačiau pažymėtina, kad pirkėjui irgi tenka rūpestingumo pareiga domėtis viešojo registro duomenimis apie įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, kurios neįvykdęs pirkėjas gali netekti teisės grįsti savo reikalavimų ta aplinkybe, kad jis nežinojo apie tam tikrų viešajame registre įregistruotų trečiųjų asmenų teisių ar kitų aplinkybių, galinčių turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei, egzistavimą.
*6) Prašymai išduoti tokį teismo leidimą nagrinėjami Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (Valstybės žinios, 2002, Nr. 36-1340; Valstybės žinios, 2002, Nr.:42) 579–589 str. nustatyta tvarka.
*7) Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2001 m. sausio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-4/2000.
*8) Iki 2002 m. CK įsigaliojimo pagal 1964 m. LR civilinį kodeksą nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti įregistruota viešame registre per 3 mėnesius nuo sutarties pasirašymo. Šio reikalavimo nesilaikymas lėmė sutarties negaliojimą.
*9) Žr. 2007 m. vasario 27 d. Vyriausybės nutarimą Nr. 240 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. liepos 12 d. nutarimo Nr. 1129 „Dėl nekilnojamojo turto registro nuostatų patvirtinimo“ pakeitimo // Valstybės žinios, 2007, Nr. 30-1101.
*10) Žr. Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymą (Valstybės žinios 2002, Nr. 73-3085 su vėlesniais pakeitimais).

-----------------------------------------------------
Julija Danilovič
Advokatų profesinės bendrijos „Pranckevičius ir partneriai“ advokato padėjėja
Žurnalas "Juristas" 2007 m. Nr. 6
Vartotojo avataras
Andrius
Administratorius
 
Pranešimai: 10579
Užsiregistravo: 2006-07-26 06:45
Miestas: Vilnius

sutarties registravimas

Standartinė Uzmirsau » 2008-12-29 15:21

Noriu paklausti:nekilnojamasis turtas (sodo sklypas su nameliu sodu bendrijoje) buvo pirktas 1996m.,taciau neiregistruotas registru centre.Kaip galima butu dabar ji iregistruoti,jei praejes terminas? Ar istatymo pakeitimai ir papildymai yra man palankus? Nuo ko pradeti?Sutartis buvo pasirasyta pas notara,mokesciai sumoketi.
Vartotojo avataras
Uzmirsau
 

Standartinė Andrius » 2008-12-29 15:52

Kiek teko girdėti nebus didelių problemų įsiregistruoti....
Vartotojo avataras
Andrius
Administratorius
 
Pranešimai: 10579
Užsiregistravo: 2006-07-26 06:45
Miestas: Vilnius

Sutarciu teise

Standartinė Uzmirsau » 2008-12-29 16:36

Gal patarsit ar su tokio senumo pirkimo-pardavimo sutartim galiu kreiptis i registru centra del iregistravimo ar ji jau yra niekine ir tektu viska pradeti nuo pradziu.Panasu,kad ankstesnis turto savininkas yra uzsienyje-ar butina ji surasti ir sudaryti nauja pirkimo-pardavimo sutarti? Dekui
Vartotojo avataras
Uzmirsau
 

Standartinė Rūta-Mėta » 2008-12-29 21:10

Nenorite kreiptis į Registrų centrą?
Vartotojo avataras
Rūta-Mėta
 

sutarciu teise

Standartinė ausree » 2008-12-30 16:03

Parduodu namą,bet pirkėjas reikalauja,kad pinigai už sandorį būtų pervesti tik po savaitės.Pinigai yra ne paskoliniai-jis juos turi,bet atseit nori įsiskaityti į sutartį ir pervesti tik po savaitės.Ar galima sudaryti tokią sutartį ir ar nebūsiu apgauta?(jis sako,kad jei pinigai nebus pervesti per savaitę,tai sutartis automatiškai bus anuliuota).Kaip elgtis? :(
Vartotojo avataras
ausree
 

Standartinė Andrius » 2008-12-30 17:02

Tokios sutartys daromos pas notarą, nuosavybė pagal jas pereina po pilno atsiskaitymo, t.y. kai gausite visus pinigus turėsite ateiti vėl pas notarą ir parašyti, kad pinigus gavote. Kitaip sutartis galės būti anuliuota. Plačiau išaiškins notaras, pas kurį forminsite šį sandorį.
Vartotojo avataras
Andrius
Administratorius
 
Pranešimai: 10579
Užsiregistravo: 2006-07-26 06:45
Miestas: Vilnius

Standartinė IP » 2009-01-27 23:37

Gerb. Andriau, pasak CK "akivaizdžiai daikto vertės neatitinkanti kaina prieštarauja atlygintino sandorio prigimčiai ir protingumo principui (*7). Tokia kaina yra pagrindas ginčyti nekilnojamojo daikto sutartį dėl tikrosios sutarties šalių valios" Kas gali uzgincyti tokia sutari, jeigu sutarti pasirasiusios abi puses jokiu pretenziju viena kitai neturi? Ir dar turiu klausima del frazes "Akivaizdziai daikto vertes neaitinkanti kaina" Gal yra kur nors apibreztas tas akivaizdumas min/max, kur yra tos proto ribos?
Vartotojo avataras
IP
 

Standartinė Andrius » 2009-01-28 07:38

Jeigu visos šalys patenkintos, tai kam ginčyti? Na kaip pavyzdys galėtų būti, kad įmonė pardavė direktoriui turtą už labai mažą kainą ir paskui bankrutavo. Bankroto administratorius tokios įmonės, patikrinęs sandorius galės jį ginčyti. Kainą galima būtų lyginti su analogišku turtu, tokio turto verte. Didžiosios Nekilnojamo turto agentūros rengia išsamius biuletenius apie kainas, tad tokius būtų įmanoma pasitelkti nustatant tikrą rinkos vertę.
Vartotojo avataras
Andrius
Administratorius
 
Pranešimai: 10579
Užsiregistravo: 2006-07-26 06:45
Miestas: Vilnius

Standartinė IP » 2009-01-30 11:48

Gerb. Andriau situacija siuo atveju yra tokia, kad NT pardavejas yra neislaikes turto 3 metus ir nori ji parduoti, o pirkejas nori isigyti ta turta imdamas busto paskola, gal zinote koki nors buda kaip butu galima susvelninti tuos 15% GPM? Gal kazka kabetis su banku, nelabai isivaizduoju...
Vartotojo avataras
IP
 

Standartinė S_G » 2010-09-21 20:55

Sveiki, ar teisingai suprantu, kad pvz jei bankroto administratorius oficialiai parduoda bankrutavusios imones turta uz mazesne kaina nei yra verte, jis pazeidzia CK nustatytas normas, ir toks sandoris gali buti uzgincytas Kreditoriu susirinkimo? o kaip tada yra su ta salimi, kuri nusiperka ta turta? ji netenka teisiu i ta turta visiskai?
Vartotojo avataras
S_G
 

Standartinė Andrius » 2010-10-31 13:07

S_G rašė:Sveiki, ar teisingai suprantu, kad pvz jei bankroto administratorius oficialiai parduoda bankrutavusios imones turta uz mazesne kaina nei yra verte, jis pazeidzia CK nustatytas normas, ir toks sandoris gali buti uzgincytas Kreditoriu susirinkimo? o kaip tada yra su ta salimi, kuri nusiperka ta turta? ji netenka teisiu i ta turta visiskai?

Na parduodamo turto kainą nustato kreditorių susirinkimas dažniausiai, tad ir mažinama ji būna prisilaikant taisyklių, t.y. jei nieks neperka už didesnę.
Vartotojo avataras
Andrius
Administratorius
 
Pranešimai: 10579
Užsiregistravo: 2006-07-26 06:45
Miestas: Vilnius

Standartinė Olgerd » 2010-11-23 11:13

Sveiki. Norejau konsultacijos sekanciu klausymu:
NT agentura yra iregistruota vienu adresu (verslo inkubatorius), realiai jos buveine yra kitu adresu.
Kuris adresas yra butinas sudarant ilgalaike sutarti?
Jei nurodyti buveines adresa, ar sutartis liks galiojanti adresui pasikeitus?

Is anksto dekingas uz atsakyma.
Olgerd
Vartotojo avataras
Olgerd
 

Standartinė LaurasG » 2010-11-23 12:45

Olgerd rašė:Sveiki. Norejau konsultacijos sekanciu klausymu:
NT agentura yra iregistruota vienu adresu (verslo inkubatorius), realiai jos buveine yra kitu adresu.
Kuris adresas yra butinas sudarant ilgalaike sutarti?
Jei nurodyti buveines adresa, ar sutartis liks galiojanti adresui pasikeitus?

Is anksto dekingas uz atsakyma.
Olgerd


Galite nurodyti abu adresus.
Adreso apsikeitimas sutarties galiojimui itakos neturi.
Vartotojo avataras
LaurasG
 


Grįžti į Sutarčių teisė

Dabar prisijungę

Vartotojai naršantys šį forumą: Bing [Bot] ir 1 svečias